Steuerliche Aspekte
Steuerliche Vorteile beim Immobilienkauf
Nutzen Sie die steuerlichen Effekte, die der Immobilienerwerb mit sich bringt, und maximieren Sie die Rentabilität Ihrer Investition. Mit unserer Fachkompetenz begleiten wir Sie, um durch strategische Planung, Abschreibungen und Fördermöglichkeiten finanzielle Vorteile zu realisieren – transparent, sicher und individuell auf Ihre persönliche Situation abgestimmt.
Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über alle wesentlichen deutschen Steuern, die bei Investitionen sowie beim Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien in Deutschland von Bedeutung sind.
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer
In Deutschland wird die Einkommensteuer auf das Einkommen natürlicher Personen und Personengesellschaften erhoben, während die Körperschaftsteuer das Einkommen juristischer Personen – etwa GmbHs oder AGs – betrifft.
Einkommensteuer- und Körperschaftsteuererklärungen müssen in der Regel bis zum 31. Mai des Folgejahres abgegeben werden. Bei steuerlicher Beratung sind Fristverlängerungen üblich.
Deutschland unterscheidet sieben Einkunftsarten:
• Gewerbebetrieb, • selbständige Arbeit, • Land- und Forstwirtschaft, • nichtselbständige Arbeit, • Kapitalvermögen, • Vermietung und Verpachtung sowie • sonstige Einkünfte.
Bei Immobilien gilt:
• Betriebsvermögen: Gewinne und Verkäufe sind steuerpflichtig, Ausgaben absetzbar.
• Privatvermögen: Nur laufende Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei.
Der Abschreibungssatz (AfA) liegt meist bei 2–3 %, bei Neubauten zeitweise bis zu 4 %.
Kapitalgesellschaften zahlen auf ihre Gewinne 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag.
Einkommensteuer- und Körperschaftsteuererklärungen müssen in der Regel bis zum 31. Mai des Folgejahres abgegeben werden. Bei steuerlicher Beratung sind Fristverlängerungen üblich.
Deutschland unterscheidet sieben Einkunftsarten:
• Gewerbebetrieb, • selbständige Arbeit, • Land- und Forstwirtschaft, • nichtselbständige Arbeit, • Kapitalvermögen, • Vermietung und Verpachtung sowie • sonstige Einkünfte.
Bei Immobilien gilt:
• Betriebsvermögen: Gewinne und Verkäufe sind steuerpflichtig, Ausgaben absetzbar.
• Privatvermögen: Nur laufende Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei.
Der Abschreibungssatz (AfA) liegt meist bei 2–3 %, bei Neubauten zeitweise bis zu 4 %.
Kapitalgesellschaften zahlen auf ihre Gewinne 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird in Sachsen bei jedem Kauf oder Tausch einer Immobilie erhoben. Sie fällt also immer dann an, wenn Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie übertragen wird – unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Gewerbeobjekt handelt.
Seit dem 1. Januar 2023 beträgt die Grunderwerbsteuer in Sachsen 5,5 % des Kaufpreises.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer haften grundsätzlich für die Steuer, üblich ist jedoch, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt.
Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis beziehungsweise der Übertragungswert der Immobilie. Eine Anpassung durch das Finanzamt erfolgt in der Regel nicht, selbst wenn der Preis unter dem aktuellen Marktwert liegt.
Bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen oder Anteilsübertragungen (z. B. bei einer Fusion oder wenn mehr als 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf einen Eigentümer übergehen) wird die Steuer auf Basis des sogenannten Grundbesitzwerts berechnet, der meist 50 – 60 % des Marktwerts beträgt.
Seit dem 1. Januar 2023 beträgt die Grunderwerbsteuer in Sachsen 5,5 % des Kaufpreises.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer haften grundsätzlich für die Steuer, üblich ist jedoch, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt.
Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis beziehungsweise der Übertragungswert der Immobilie. Eine Anpassung durch das Finanzamt erfolgt in der Regel nicht, selbst wenn der Preis unter dem aktuellen Marktwert liegt.
Bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen oder Anteilsübertragungen (z. B. bei einer Fusion oder wenn mehr als 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf einen Eigentümer übergehen) wird die Steuer auf Basis des sogenannten Grundbesitzwerts berechnet, der meist 50 – 60 % des Marktwerts beträgt.
Grundsteuer
In Deutschland unterliegt Grundbesitz einer jährlich erhobenen Grundsteuer. Sie betrifft Eigentümer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen und wird von der jeweiligen Gemeinde festgesetzt, in der sich das Objekt befindet.
Die Grundsteuer ist bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens für Zwecke der Einkommen- und Körperschaftsteuer als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten abzugsfähig.
Die Bemessungsgrundlage ist der sogenannte Einheitswert bzw. künftig der neue Grundsteuerwert, der in der Regel nur 10–20 % des tatsächlichen Marktwerts beträgt.
Der Basissatz liegt bei 0,35 %, wird jedoch mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, der meist zwischen 300 % und 600 % variiert.
So kann die tatsächliche Steuerbelastung je nach Standort – etwa in Dresden, Radebeul oder Coswig – deutlich unterschiedlich ausfallen. Für bestimmte Immobilienarten (z. B. land- und forstwirtschaftliche Grundstücke oder Betriebe) gelten zudem abweichende Steuersätze zwischen 0,26 % und 0,60 %.
Die Grundsteuer ist bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens für Zwecke der Einkommen- und Körperschaftsteuer als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten abzugsfähig.
Die Bemessungsgrundlage ist der sogenannte Einheitswert bzw. künftig der neue Grundsteuerwert, der in der Regel nur 10–20 % des tatsächlichen Marktwerts beträgt.
Der Basissatz liegt bei 0,35 %, wird jedoch mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, der meist zwischen 300 % und 600 % variiert.
So kann die tatsächliche Steuerbelastung je nach Standort – etwa in Dresden, Radebeul oder Coswig – deutlich unterschiedlich ausfallen. Für bestimmte Immobilienarten (z. B. land- und forstwirtschaftliche Grundstücke oder Betriebe) gelten zudem abweichende Steuersätze zwischen 0,26 % und 0,60 %.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Die Erbschaft- und Schenkungssteuer gilt in Deutschland für die Übertragung von Vermögenswerten, sei es durch Erbschaft oder Schenkung zu Lebzeiten. Beide werden nach denselben Regeln und Steuersätzen behandelt.
Bei Immobilien bildet der Grundbesitzwert die Grundlage der Besteuerung. Er liegt meist bei 50–60 % des Marktwerts, während bestehende Kredite vollständig abzugsfähig sind.
Die Steuersätze liegen zwischen 7 % und 50 % – abhängig vom Wert der Übertragung und dem Verwandtschaftsgrad.
Je enger die Beziehung, desto höher der Freibetrag:
307.000 € für Ehepartner
205.000 € für Kinder
Für Nicht-Residenten gilt ein Freibetrag von 1.100 €.
Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.
Die Zehnjahresfrist sorgt dafür, dass Freibeträge nach zehn Jahren erneut genutzt werden können.
Bei Immobilien bildet der Grundbesitzwert die Grundlage der Besteuerung. Er liegt meist bei 50–60 % des Marktwerts, während bestehende Kredite vollständig abzugsfähig sind.
Die Steuersätze liegen zwischen 7 % und 50 % – abhängig vom Wert der Übertragung und dem Verwandtschaftsgrad.
Je enger die Beziehung, desto höher der Freibetrag:
307.000 € für Ehepartner
205.000 € für Kinder
Für Nicht-Residenten gilt ein Freibetrag von 1.100 €.
Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.
Die Zehnjahresfrist sorgt dafür, dass Freibeträge nach zehn Jahren erneut genutzt werden können.
Kapitalertragssteuer
Die Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer) wird in Deutschland auf Erträge aus Kapitalvermögen erhoben – zum Beispiel auf Dividenden, Zinsen oder Gewinne aus Beteiligungen.
Erhält eine inländische oder ausländische natürliche Person über eine in Deutschland ansässige Gesellschaft Einkünfte aus deutschem Vermögen, unterliegen diese im Regelfall der Kapitalertragsteuer von 25 %. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 %, wodurch sich eine Gesamtbelastung von 26,38 % ergibt.
In vielen Fällen kann die Steuerlast durch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem Wohnsitzstaat des Empfängers reduziert oder teilweise angerechnet werden.
Erhält eine inländische oder ausländische natürliche Person über eine in Deutschland ansässige Gesellschaft Einkünfte aus deutschem Vermögen, unterliegen diese im Regelfall der Kapitalertragsteuer von 25 %. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 %, wodurch sich eine Gesamtbelastung von 26,38 % ergibt.
In vielen Fällen kann die Steuerlast durch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem Wohnsitzstaat des Empfängers reduziert oder teilweise angerechnet werden.
Lokale Gewerbesteuer
Die Gewerbesteuer ist eine der wichtigsten kommunalen Steuern in Deutschland. Sie betrifft natürliche und juristische Personen, die hierzulande ein Unternehmen betreiben oder eine Betriebsstätte unterhalten. Grundlage ist der Gewerbeertrag, also der Gewinn aus der gewerblichen Tätigkeit – angepasst um bestimmte Hinzurechnungen und Kürzungen.
Gebietsfremde ohne Betriebsstätte in Deutschland zahlen grundsätzlich keine Gewerbesteuer, wenn sie nur Mieteinnahmen oder sonstige Einkünfte aus Immobilien erzielen. Wird die Person jedoch als „Immobilienhändler“ eingestuft, gelten diese Einkünfte als gewerblich und sind somit steuerpflichtig.
Der Basissatz beträgt 5 %, multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz (meist zwischen 300 % und 515 %, abhängig vom Standort).
Die Gewerbesteuer ist teilweise auf die Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer anrechenbar, wodurch sich die effektive Steuerbelastung reduziert.
Gebietsfremde ohne Betriebsstätte in Deutschland zahlen grundsätzlich keine Gewerbesteuer, wenn sie nur Mieteinnahmen oder sonstige Einkünfte aus Immobilien erzielen. Wird die Person jedoch als „Immobilienhändler“ eingestuft, gelten diese Einkünfte als gewerblich und sind somit steuerpflichtig.
Der Basissatz beträgt 5 %, multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz (meist zwischen 300 % und 515 %, abhängig vom Standort).
Die Gewerbesteuer ist teilweise auf die Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer anrechenbar, wodurch sich die effektive Steuerbelastung reduziert.
Mehrwertsteuer
Die Mehrwertsteuer (MwSt.) ist eine Verbrauchssteuer, die auf den Verkauf von Waren und Dienstleistungen erhoben wird. Im Immobilienbereich gilt grundsätzlich: Der Verkauf von Grundstücken und Immobilien ist von der Mehrwertsteuer befreit.
Anders verhält es sich bei Dienstleistungen rund um Immobilien, die sich in Deutschland befinden – etwa bei Maklerleistungen, Bau- oder Sanierungsarbeiten. Diese unterliegen in der Regel der Mehrwertsteuer und werden in Deutschland versteuert.
Der aktuelle Mehrwertsteuersatz beträgt 19 %, für bestimmte Leistungen (z. B. Wohnungsvermietung oder bestimmte Handwerksarbeiten) können ermäßigte oder befreite Sätze gelten.
Anders verhält es sich bei Dienstleistungen rund um Immobilien, die sich in Deutschland befinden – etwa bei Maklerleistungen, Bau- oder Sanierungsarbeiten. Diese unterliegen in der Regel der Mehrwertsteuer und werden in Deutschland versteuert.
Der aktuelle Mehrwertsteuersatz beträgt 19 %, für bestimmte Leistungen (z. B. Wohnungsvermietung oder bestimmte Handwerksarbeiten) können ermäßigte oder befreite Sätze gelten.
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