Immobilie kaufen, vermieten und steuerliche Möglichkeiten kennen: Wer eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage besitzt, sollte neben Mieteinnahmen, Finanzierung und Wertentwicklung auch die steuerlichen Aspekte im Blick behalten. Denn verschiedene Kosten einer vermieteten Immobilie können steuerlich relevant sein.

Viele Eigentümer kennen jedoch nicht alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Dabei können Kreditzinsen, Abschreibungen, Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten die steuerliche Betrachtung einer Kapitalanlage erheblich beeinflussen.

Als Immobilienmakler in Dresden begleitet KORREKT IMMOBILIEN Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger rund um Immobilienbewertung, Immobilienverkauf und Immobilienkauf. Wir geben Ihnen einen Überblick, welche Kosten bei einer vermieteten Immobilie steuerlich relevant sein können und welche Faktoren Sie bei einer Kapitalanlage berücksichtigen sollten.

Wer mit einer Immobilie Mieteinnahmen erzielt, kann damit verbundene Aufwendungen, abhängig vom Einzelfall, teilweise als Werbungskosten berücksichtigen oder über einen bestimmten Zeitraum abschreiben.

Zu den typischen Kosten einer vermieteten Immobilie gehören:

1. Zinsen für den Immobilienkredit
Wurde die Immobilie finanziert, können Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen grundsätzlich steuerlich relevant sein, soweit das Darlehen der Erzielung von Vermietungseinkünften dient.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Zins und Tilgung: Während die Finanzierungskosten steuerlich relevant sein können, stellt die Rückzahlung des eigentlichen Darlehens grundsätzlich keine Werbungskosten dar.

2. AfA: Gebäude einer Kapitalanlage abschreiben
Ein besonders wichtiger steuerlicher Faktor für Immobilienbesitzer ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Über die AfA können die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des abschreibungsfähigen Gebäudeteils über die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer berücksichtigt werden.
Nicht der gesamte Kaufpreis einer Immobilie ist abschreibungsfähig. Insbesondere der Wertanteil von Grund und Boden muss vom Gebäudeanteil unterschieden werden.
Welcher AfA-Satz und welche weiteren Abschreibungsmöglichkeiten gelten, hängt unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes und den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen ab.

3. Nicht umlagefähige Kosten und Hausgeld
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung zahlen Eigentümer regelmäßig Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Bestimmte darin enthaltene Aufwendungen können steuerlich relevant sein, soweit sie vom Eigentümer getragen und nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Besonderheiten gelten insbesondere bei Zahlungen in die Erhaltungsrücklage. Daher sollte das Hausgeld nicht pauschal als vollständig absetzbarer Aufwand betrachtet werden.

4. Verwaltungskosten
Kosten, die unmittelbar mit der Verwaltung einer vermieteten Immobilie zusammenhängen, können grundsätzlich als Werbungskosten in Betracht kommen.
Dazu können beispielsweise die Kosten einer externen Haus- oder Mietverwaltung gehören.

5. Instandhaltung, Renovierung und Reparaturen
Auch Renovierungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten können bei einer vermieteten Immobilie steuerlich relevant sein.
Ob Aufwendungen unmittelbar berücksichtigt, über mehrere Jahre verteilt oder den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten zugerechnet werden müssen, hängt von Art, Umfang und Zeitpunkt der jeweiligen Arbeiten ab.
Gerade bei umfangreichen Renovierungen kurz nach dem Immobilienkauf sollte deshalb die konkrete steuerliche Behandlung geprüft werden.

6. Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie
Fahrten zur Kapitalanlage können steuerlich relevant sein, wenn sie unmittelbar mit der Vermietung, Verwaltung oder Betreuung der Immobilie zusammenhängen.
Dazu können beispielsweise Fahrten für Wohnungsübergaben, Kontrollen, Reparaturen oder Termine mit Mietern und Dienstleistern gehören. Voraussetzung ist ein nachvollziehbarer Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit.

7. Steuerberatungskosten
Kosten für eine Steuerberatung können berücksichtigt werden, soweit sie konkret mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen.
Eine saubere Zuordnung der jeweiligen Beratungskosten ist dabei wichtig.

8. Maklerkosten bei der Vermietung
Beauftragt ein Vermieter einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter und trägt er die Maklerkosten selbst, können diese grundsätzlich im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften steuerlich relevant sein.
Davon zu unterscheiden sind Maklerkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen. Für diese können andere steuerliche Regeln gelten.

9. Kontoführung, Telefon und weitere Verwaltungskosten
Auch kleinere laufende Kosten sollten Vermieter im Blick behalten. Anteilig können beispielsweise Kosten für Kontoführung, Porto, Telefon oder andere Verwaltungsaufwendungen relevant sein, sofern ein nachvollziehbarer Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie besteht.

10. Kosten bei Leerstand
Eine Wohnung muss nicht dauerhaft vermietet sein, damit bestimmte Kosten steuerlich relevant bleiben.
Steht eine Immobilie vorübergehend leer, können laufende Aufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin berücksichtigt werden. Entscheidend ist insbesondere, dass eine ernsthafte und nachweisbare Vermietungsabsicht besteht.

11. Möbel und Einrichtung bei möblierter Vermietung
Wird eine Wohnung möbliert vermietet, können auch Anschaffungen für Möbel und andere Einrichtungsgegenstände steuerlich relevant sein.
Je nach Anschaffungskosten und voraussichtlicher Nutzungsdauer kommt eine unmittelbare Berücksichtigung oder eine Abschreibung über mehrere Jahre infrage.

Die AfA gehört zu den zentralen steuerlichen Faktoren einer vermieteten Immobilie. Sie kann die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung über einen längeren Zeitraum beeinflussen.

Beim Kauf einer Kapitalanlage sollte deshalb nicht ausschließlich auf Kaufpreis und mögliche Mietrendite geschaut werden. Auch die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden, die Finanzierung, laufende Kosten und die steuerlichen Rahmenbedingungen können für die Gesamtbetrachtung relevant sein.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage in Dresden kaufen möchte, sollte daher mehrere Faktoren gemeinsam betrachten:

• Lage und langfristige Vermietbarkeit
• Kaufpreis und Kaufnebenkosten
• realistisch erzielbare Miete
• Zustand und möglicher Sanierungsbedarf
• laufende nicht umlagefähige Kosten
• Finanzierung und Kreditzinsen
• steuerliche Rahmenbedingungen
• langfristige Wertentwicklung und Verkaufsperspektive

Eine Kapitalanlage sollte wirtschaftlich auch dann überzeugen, wenn steuerliche Vorteile geringer ausfallen als ursprünglich erwartet.

Nicht nur während der Vermietung, sondern auch beim späteren Verkauf einer Kapitalanlage können steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle spielen.

Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Veräußerungsgewinn nach Ablauf der gesetzlichen Zehnjahresfrist grundsätzlich außerhalb der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts liegen.

Allerdings gibt es Ausnahmen und Besonderheiten. Unter anderem können die individuelle steuerliche Situation und Themen wie ein möglicher gewerblicher Grundstückshandel eine Rolle spielen.
Vor einem geplanten Immobilienverkauf empfiehlt es sich daher, die konkrete steuerliche Situation fachlich prüfen zu lassen.

Eine erfolgreiche Kapitalanlage beginnt nicht mit der Steuererklärung, sondern mit der Auswahl der passenden Immobilie.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage in Dresden kaufen möchte, sollte insbesondere Lage, Kaufpreis, Zustand, erzielbare Miete und laufende Kosten prüfen. Hinzu kommen Faktoren wie Bevölkerungs- und Nachfrageentwicklung, Infrastruktur sowie die langfristige Vermietbarkeit.
KORREKT IMMOBILIEN unterstützt Käufer dabei, Immobilien in Dresden und Umgebung realistisch einzuordnen und begleitet sie professionell beim Immobilienkauf.

Sie besitzen bereits eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus und denken über einen Verkauf nach?

Dann ist zunächst entscheidend, welchen aktuellen Marktwert Ihre Immobilie in Dresden hat. Bei vermieteten Immobilien spielen neben Lage und Zustand auch die bestehenden Mietverhältnisse, Mieteinnahmen, Entwicklungspotenziale und die Nachfrage von Kapitalanlegern eine wichtige Rolle.

KORREKT IMMOBILIEN begleitet Eigentümer von der professionellen Immobilienbewertung in Dresden über die Vermarktung bis zum erfolgreichen Verkauf.

Eine marktgerechte Immobilienbewertung schafft die Grundlage für die Entscheidung, ob und zu welchem Preis ein Verkauf sinnvoll sein kann.
Ob Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Kapitalanlage: KORREKT IMMOBILIEN, Ihr Immobilienmakler in Dresden begleitet Sie persönlich und professionell von der Bewertung über die Vermarktung bis zum Immobilienverkauf.

Sie möchten eine Kapitalanlage in Dresden kaufen, Ihre vermietete Immobilie verkaufen oder den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie erfahren? Sprechen Sie uns an.

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